במקרים בהם מקודמת תכנית מתאר חדשה אשר משנה את ייעוד הנכס ומשנה את זכויות הבניה בו, ישנה חשיבות לליווי שמאי מקרקעין מוסמך בהליך.
שמאי המקרקעין יבחן מהם השינויים הצפויים לחול במקרקעין בהתאם לתכנית המוצעת, מה ההשפעה הצפויה של השינויים התכנוניים על שווי המקרקעין ועוד.
במקרים שבהם התכנית המופקדת כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, השמאי יבחן האם ההקצאה המיוחסת לבעלי המקרקעין הינה סבירה וראויה או שמא נכון להקצות לו תמורה גבוהה יותר.
מי רשאי להגיש התנגדות?
לפי הוראות חוק התכנון והבניה, “כל מעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה עצמו נפגע על ידי תוכנית מתאר מחוזית או מקומית או מפורטת שהופקדו, רשאי להגיש התנגדות להן”. בנוסף, רשאים לתהנגד לתכנית גם גופים ציבוריים וכן ארגונים מקצועיים, סביבתיים וחברתיים, ובתנאי שקיבלו לכך אישור ממשרד הפנים.
למי מוגשת ההתנגדות?
ההתנגדות תוגש לוועדה שנמצאת מעל לוועדה הרלוונטית, עם העתק לוועדה הרלוונטית.
כך, התנגדות לתכנית מתאר מחוזית תוגש לוועדה הארצית, עם העתק לוועדה המחוזית במחוז הרלוונטי.
התנגדות לתכנית מתאר מקומית תוגש לוועדה המחוזית במחוז שבו נמצא שטח התכנית, עם העתק לוועדה המקומית הרלוונטית.
ישנן התנגדויות לתכניות מתאר מקומיות ומפורטות מסויימות המוגשות לוועדה המקומית, עם העתק לוועדה המחוזית במחוז הרלוונטי.
איך מכינים התנגדות?
אין פורמט קבוע להגשת התנגדות לתכנית, אך יחד עם זאת היא חייבת לכלול את הפרטים הבאים:
- פרטי המתנגדים: שמות, מספרי תעודות זהות, כתובת מגורים ומספרי טלפון.
- תיאור הקשר של המתנגדים לתכנית המופקדת והאופן שבו היא עלולה לפגוע בהם.
- תצהיר מאומת בפני עורך דין.
מרבית ההתנגדויות מכילות שלושה חלקים עיקריים:
1. תוכן ההתנגדות – מטבע הדברים, כל התנגדות לתכנית חייבת להכיל את תוכן ההתנגדות.
חלק זה יכיל הסבר נהיר וברור של ההתנגדות לתכנית. בחלק זה נכון להתייחס למספר נושאים (אין המדובר ברשימה סגורה):
- כיצד התכנית פוגעת במתנגד?
- האם מלוא השיקולים הרלוונטיים הובאו בחשבון במסגרת ההחלטה להפקדת התכנית?
- האם קיימות חלופות נוספות שלא נבחנו בזמן התכנון?
- האם מלוא הנהלים הקבועים בחוק הובאו בחשבון במסגרת הליכי קידום התכנית?
- האם קיים חשש לניגוד עניינים אצל מי מהגורמים שהחליטו להפקיד את התכנית?
2. תצהיר (חובה) – התצהיר הינו מסמך משפטי, חתום ומאומת בפני עורך דין, בו מצהיר מגיש ההתנגדות כי כל הטענות המפורטות בהתנגדותו הן אמת. במסגרת התצהיר אין התייחסות ו/או חזרה על טענות משפטיות / תכנוניות / אחרות, אלא הצהרת המתנגד לאמיתות הדברים בלבד.
3. נספחים – לצורך חיזוק הטענות הכלולות בה, ניתן ואף מומלץ לצרף חוות דעת מקצועיות ו/או נספחים שונים
