משרד ניר עזרה מתמחה בביצוע אמדני שווק שוק למגוון סוגי נכסים: נכסי מגורים, שטחי מסחר, חנויות, תעשייה, מגרשים ריקים, נחלות חקלאיות, שטחים חקלאיים ועוד.
בחינת אומדן שווי השוק נדרש במספר מצבים, ובהם:
- מכירת נכס – אדם אשר מעוניין למכור את הנכס שבבעלותו, רוצה לוודא כי התמורה המוצעת הינה התמורה הראויה. בבחינת התמורה הראויה ישנה חשיבות לא רק לשווי הנכס הבנוי, אלא גם לפוטנציאל התכנוני של הנכס. לעיתים קיימות זכויות בניה לא מנוצלות שתורמות תרומה משמעותית לשווי הנכס, וחשוב לוודא כי התמורה המוצעת מגלמת גם את זכויות בניה אלה. עוד יודגש לעניין זה כי ישנה חשיבות רבה לבחינת המיסוי הנלווה שעשוי להידרש במסגרת מכירת הזכויות בנכס. ישנם מצבים בהם המיסוי הנלווה (היטל השבחה, תשלומי מיסים, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, אגרות בניה והיטלי פיתוח ועוד) עשוי להוות נתח משמעותי מגובה התמורה וחשוב שבעל הזכויות בנכס יהיה מודע לגובה התשלומים הנלווים לעסקה.
המשרד מבצע בדיקות מקיפות לעניין שווי שוק של נכסי מקרקעין, לרבות המיסוי הנלווה שעשוי להידרש במסגרת ביצוע העסקה. המשרד מלווה את המוכר החל משלב טרום המכירה, דרך כל השלבים לרבות בחינת המיסוי הנלווה אותו נדרש הלקוח לשלם ובמידת הצורך גם מלווה את הלקוח לצורך הפחתת המיסוי.
- רכישת נכס – אדם אשר מעוניין לרכוש נכס מקרקעין, מעוניין לוודא כי התמורה אותה הוא מתכוון להציע הינה התמורה הראויה. הבחינה מקבלת משנה תוקף כאשר אותו רוכש נאלץ ליטול הלוואה לצורך הרכישה מבנק למשכנתאות, שכן גובה ההלוואה אותה יקבל עשויה להיות נמוכה יותר במצבים שבהם שווי הנכס יהיה נמוך מהתמורה אותה מתכוון הרוכש להציע.
עוד לפני בחינת שווי הנכס, ישנה חשיבות בהבנת הנכס הנרכש. לצורך כך יש לענות על מספר שאלות מרכזיות (רשימה חלקית בלבד):
- זיהוי קנייני וודאי של הנכס : ישנה חשיבות רבה לביצוע זיהוי קנייני וודאי של הנכס. זיהוי קנייני של הנכס נעשה על ידי בחינת מיקום הנכס על גבי תשריט הזיהוי הקנייני (תשריט בית משותף / תשריט חברה משכנת / תשריט חלוקה / תשריט רמ"י וכיוב') אל מול מיקום הנכס בפועל. ישנה חשיבות כמובן לזיהוי קנייני מלא של הנכס על הצמדותיו : מחסן, חניה, חצר וכו'.
יודגש כי במצבים שבהם קיים קושי בביצוע זיהוי קנייני, עלול הדבר להוביל למצב של קושי בקבלת מימון (אשראי) לרכישת הנכס, ואף קושי בביצוע העברת הזכויות בנכס.
המשרד בקיא בנושא זיהוי קנייני וודאי של הנכס ויודע להציע את הפתרונות הנכונים למצבים בהם לא קיים זיהוי קנייני, זאת לצורך ביצוע עסקה בצורה הנכונה והמהירה ביותר.
- התאמה להיתר : במסגרת רכישת זכויות בנכס, ישנו הכרח בבחינת השטחים הבנויים בפועל לעומת היתרי הבניה והתכניות שאושרו על ידי הוועדה המקומית. ככל ויש חריגות בניה בנכס, חשוב מאוד לדעת את היקף השטחים החורגים, וכן לדעת האם ניתן להכשיר את השטחים החורגים במסגרת היתר בניה חדשה. ככל וניתן להכשיר את השטחים החורגים הרי שסביר כי שטחים אלה יקבלו ביטוי בתמורה המשולמת. לעומת זאת, ככל והשטחים החורגים אינם ניתנים להכשרה, הרי שלא סביר לשלם תמורה בגין שטחים חורגים אלה.
זאת ועוד, במסגרת נטילת הלוואה (משכנתא) לצורך רכישת זכויות בנכס הכולל חריגות בניה, שמאי המקרקעין מטעם הבק יביא בחשבון השווי אך ורק את שטחי הבניה הבנויים בהיתר, ולא את שטחי הבניה החורגים, זאת אף אם שטחים אלה ניתנים להכשרה במסגרת היתר בניה חדש. כן, במסגרת קביעת השווי יובאו בחשבון עלויות התאמה לצורך השבת הנכס למצבו החוקי בהתאם להיתר הבניה.
לאור האמור, ישנה חשיבות לבחון את נושא חוקיות הבניה בנכס הנרכש ולהבין האם יש חריגות בניה בנכס, ומה המשמעות של אותן חריגות בניה.
המשרד בקיא בנושא בחינת חריגות בניה ובחינת המשמעויות הכלכליות של החריגות על העסקה המתגבשת.
- פוטנציאל תכנוני : טרם רכישת הזכויות בנכס, ישנה חשיבות רבה בבחינת נושא התכנון של הנכס וסביב. האם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות? האם ישנו אופק תכנוני שעשוי להשפיע על שווי הנכס (לחיוב או לשלילה)? האם ישנה הפקעה צפויה משטח הקרקע? האם ישנו תכנון בסביבת הנכס שעשוי להשפיע על שוויו?
טרם רכישת הזכויות בנכס חשוב מאוד לבחון את השאלות הללו (ועוד שאלות תכנוניות אחרות) שעשויות להשפיע על שווי הנכס.
המשרד בקיא בנושא בחינת התכנון ופוטנציאל התכנון החל על הנכס שבנדון וסביבתו, ומידת השפעתו על שווי הנכס.
- בחינת טיב הזכויות בנכס : קיימות מספר סוגי זכויות קנייניות בנכס מקרקעין. יובאו בזאת סוגי הזכויות העיקריים:
בעלות – זוהי הזכות החזקה ביותר במקרקעין. מי שמחזיק בזכות בעלות רשאי לבצע בה כל סוג של עסקה חוקית בנכס, זאת מבלי לקבל הסכמתו של גורם נוסף (חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל וכיוב').
שכירות – זוהי זכות להחזיק בנכס מקרקעין כנגד תמורה, זאת לתקופה מוגדרת בזמן (לא לצמיתות). ישנם סוגים שונים של זכויות שכירות: שכירות קצרת מועד (פחות מ-5 שנים), חכירה – שכירות לתקופה העולה על 5 שנים, חכירה לדורות – שכירות לתקופה העולה על 25 שנים.
כאשר רוכשים זכות שכירות, צריך לדעת מהי יתרת תקופת השכירות, האם ישנו תשלום שנתי קבוע או שמלוא דמי השכירות שולמו מראש, האם לצורך העברת זכויות לאחר ו/או קבלת היתר בניה ישנו צורך בתשלום לבעלי המקרקעין, האם לצורך חידוש השכירות ישנו תשלום נוסף אותו צריך לשלם לבעל המקרקעין, ועוד.
בר רשות – בר רשות או בר רשות במקרקעין הוא מי שמחזיק ברשות להשתמש במקרקעין. הזכויות אינן מוסדרות בחקיקה אלא בפסיקה בלבד.
מובן כי כאשר בוחנים עסקת מקרקעין, יש צורך בהבנת טיב הזכויות במקרקעין. טיב הזכויות בנכס מקרקעין עשוי להביא לפער לא קטן בשווי הזכויות הנרכשות. כך, בעוד שמי שמחזיק בזכויות בעלות אינו חייב בתשלום נוסף לגורם שלישי לצורך מכירת הזכויות בנכס / הוצאת היתר בניה, הרי שמי שמחזיק בזכויות חכירה שאינה מהוונת עשוי להידרש לתשלומים לא מבוטלים לגורם שלישי (רשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת וכיוב').
המשרד יודע לאבחן את טיב הזכויות הנרכשות בנכס וגילום טיב הזכויות בקביעת השווי הנבחן.
- קביעת שווי נכס לצורך חלוקת / הפרדת רכוש בין בעלי זכויות שונים:
ישנם מצבים בהם בעלי זכויות במקרקעין נאלצים להפריד או לחלק את הזכויות בנכס, ובהם: בני זוג בהליכי גירושין, חלוקת ירושה בין יורשים, חלוקת זכויות במקרקעין בין שותפים / בעלי זכויות, פירוט שיתוף במקרקעין ועוד.
ישנן מספר חלופות לצורך חלוקת הזכויות: רכישת מלוא הזכויות על ידי אחד מבעלי הזכויות (או יותר), מכירת מלוא הזכויות לגורם שלישי, או במקרים שבהם ישנם מספר נכסי מקרקעין – חלוקת הזכויות בנכסים השונים לבעלי הזכויות, תוך קביעת האיזון הנדרש (ככל ולא מתאפשרת חלוקה שוויונית בין הצדדים).
יודגש כי במקרים מעין אלה, יש הכרח בבחינת שווי הזכויות בנכס, כמו גם את המיסוי הנלווה שיידרש במסגרת מכירת הזכויות (מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ועוד).
המשרד ליווה עשרות מקרים של חלוקת זכויות במקרקעין תוך בחינת המיסוי הנלווה שיידרש במסגרת המכירה, וקביעת האיזונים הנדרשים בין הצדדים לצורך חלוקה שוויונית וצודקת של הזכויות בנכסים.
