מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד הבניה החדשה. ההליך מתבצע בתוך אזורים בנויים, שייעודם בעיקר מגורים, תעסוקה ומסחר.
הפרויקט נועד לחדש מרקמי מגורים בבניה ותיקה ובכלל זה לשפר, לדשרג, לחזק ולמגן מבנים וכן לשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות.
לרוב, ההליך כולל הוספת דירות מגורים חדשות באזורי מגורים הבנויים בבניה ותיקה, זאת על ידי חיזוק ועיבוי המבנה הקיים או לחלופין הריסת המבנה הותיק ובניית מבנה חדש תחתיו. פרויקטים אלה מקודמים בן ביוזמה פרטית והן ביוזמה ממשלתית.
הפרויקט מהווה הזדמנות עבור בעלי הנכסים לחזק ולמגן את הנכס שלהם, להרחיבו ובכך לשפר אץ איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם.
בפרויקטים אלה עלויות השיפוץ והבניה אינן מוטלות על בעלי הדירות אלא על היזם.
מאחר ומדובר בהחלטה כבדת משקל, חשוב כי בעלי הדירות יהיו עם מלוא המידע הנחוץ בכדי להתקדם עם הפרויקט.
מסלולי התחדשות עירונית:
ישנם שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית : מסלול הרשויות המקומיות, מסלול היזמים – מיסוי ותכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
מסלול הרשויות המקומיות
במסלול זה הרשות המקומית היא זו שיוזמת את הפרויקט, מקדת תכנית למתחם ופועלת לאגרון הדיירים ושיתופם להליך, זאת בתמיכה ומימון של הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית. הבקשה במסלול זה מוגשת לשר הבינוי והשיכון שמכריז על המתחם כ"מתחם פינוי בינוי" לתקופה של שש שנים (עם אפשרות להאריך את התקופה לשש שנים נוספות).
ההכרזה מקנה גם הטבות מס שונות.
מסלול היזמים – מיסוי
מסלול זה מתמרץ תהליכי התחדשות עירונית ביוזמת השוק הפרטי: יזמים ובעלי נכסים מתקשרים ביניהם ומקדמים את התכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקטים. הבקשה במסלול זה מוגבלת לתקופה של שש שנים (עם אפשרות להאריך את התקופה לשש שנים נוספות). ההכרזה מקנה גם הטבות מס שונות.
תכנית מתאר ארצית (תמ"א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה
פרויקט זה מבוצע ברמת הבניין הבודד. תכלית הפרויקט היא שיפור עמידות המבנה בפני רעידות אדמה. יש 2 חלופות לביצוע הפרויקט : חיזוק ועיבוי המבנה הקיים והרחבתו (תמ"א 38/1 + תמ"א 38/3) או על ידי הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו (תמ"א 38/2). באופן יחסי, פרויקט זה מקודם בהליך תכנוני קצר (ביחס ליתר מסלולי ההתחדשות העירונית), זאת מאחר ואין צורך בהכנת תכנית מפורטת והוא מכיל בחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים סביבתיים הגובלים בחלקה.
סוגי תכניות התחדשות עירונית
הריסה ובניה מחדש
במסגרת תכנית זו נהרס המבנה הקיים ונבנה תחתיו מבנה חדש בסטנדר בניה מודרני. ניתן לבצע את הפרויקט באמצעות הליך של פינוי הדיירים לדירות שכורות לתקופת הבניה, הריסת המבנה הקיים, הקמת מבנה חדש ואכלוסו (פינוי-בינוי). לחלופין, ניתן להקים מבנה חדש בשטח אחר, אכלוס הדיירים המתפנים במבנה החדש ולאחר מכן הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש תחתיו (בינוי-פינוי-בינוי).
חיזוק מבנה קיים בפני רעידות אדמה ותוספת בניה
תכנית זו מאפשרת ביצוע פעולות הנדסיות שמטרתן חיזוק המבנה הקיים והוספת קומות חדשות על גג המבנה וכן הרחבת דירות המגורים הקיימות. לרוב תכנית זו פחות יעילה כנגד רעידות אדמה בהשוואה לתכנית הריסה ובניה מחדש.
משולש השותפים העיקריים בפרויקט התחדשות עירונית
לצורך הצלחת קידום פרויקט התחדשות עירונית נדרש שיתוף פעולה והסכמות מצד מספר גורמים. שיתוף הפעולה הכרחי לצורך קידום הפרויקט כך שיהיה מוצלח ויבוצע במהירות ובמקצועיות.
להלן פירוט שלושת השותפים העיקריים הנדרשים לצורך הצלחת הפרויקט:
הרשות המקומית
לרשות המקומית שבתחומה מקודמת התכנית להתחדשות העירונית ישנו תפקיד חשוב מאוד להצלחת הפרויקט. הרשות המקומית היא הגורם שאמור לספק את השירותים לתושבים הקיימים ולתושבים העתידיים. הרשות יכולה להביא להצלחת הפרויקט, ולתרום לכך שהבניה החדשה תשולב באופן המיטבי עם התשתיות העירוניות (ביוב, מים, חניה, מוסדות ציבור וכיוב').
היזמים
הגורם שמוציא את הפרויקט לפועל הוא היזם בפרויקט. היזם דואג להכין ולקדם את התכנית, הוצאת היתרי בניה, הזרמת כסף וביצוע הפרויקט בפועל. בכדי שהזים יסכים לבצע את הפרויקט, הוא חייב להיות כדאי מבחינה כלכלית עבורו. כאשר בוחנים את הכדאיות הכלכלית של פרוקיט, מביאים בחשבון את הליכי התכנון, ארגון דיירים, עלויות הבניה בפועל ולמעשה את כלל העלויות הנדרשות לצורך ביצוע הפרויקט, ומאידך את ההכנסות החזויות מהפרויקט, שנגזר ממכירת הדירות החדשות בבניין אותן היזם ישווק.
דגשים חשובים לצורך שמירה על אינטרס הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית:
- בחירות נציגות דיירים ועורך דין מייצג : במסגרת התארגנות הדיירים מומלץ לבחור נציגות שתקדם את הפרויקט ותלווה את ההליך מטעם הדיירים. כן, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בעל נסיון מתחום ההתחדשות העירונית, אשר ייצג את כלל הדיירים. עורך הדין מהווה גורם חשוב מאוד מאחר ותפקידו הינו בראש ובראשונה שמירה על האינטרס של הדיירים. ישנו הכרח כי עורך הדין שמייצג את הדיירים לא יהיה אותו עורך דין שמייצג את היזם.
- בדיקה תכנונית של פרויקט ההתחדשות : מומלץ לבחון אל מול הוועדה המקומית את סבירות אישור הפרויקט המוצע על ידי היזם, זאת עוד מהשלב ההתחלתי.
- בחירת שמאי מקרקעין מטעם הדיירים : מומלץ לבחור שמאי מקרקעין, זאת כבר בשלב הראשוני (מומלץ טרם חתימת הסכם ההתקשרות עם היזם). שמאי המקרקעין מטעם הדיירים מהווה גורם מאוד חשוב בעסקה.
השמאי יבחן מספר היבטים חשובים, ובהם: התמורות אותן מציע היזם לדיירים, בחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, עריכת טבלאות ניקוד לצורך חלוקת דירות התמורה לדיירים בבניין החדש (במקרה של הריסת המבנה הקיים), אומדן גובה הערבות הבנקאית הנדרשת בזמן הבניה, בחינת שכר הדירה הראוי לתשלום על ידי היזם לתקופת הבניה, ועוד.
בחירת יזם
תחום ההתחדשות העירונית תופס תאוצה בשנים האחרונות, בעיקר באזורי הביקוש. מטבע הדברים, לא מעט יזמים הפנו את הפעילות היזמית שלהם לתחום זה. מומלץ לבחון מספר הצעות של יזמים לביצוע הפרויקט ולבחון כל אחד מהם: אילו פרויקטים דומים הוא ביצע בעבר, לשוחח עם נציגויות שעברו את הליך ההתחדשות העירונית עם היזם, בדיקה אינטרנטית על היזם (היקף פעילות, מספר פרויקטים) וכיוב'. במסגרת זו חשוב לבחון כי ליזם יש חוסן כלכלי ויכולת פיננסית לבצע את הפרויקט עד תומו.
בטחונות
כתנאי לפינוי הדירות, היזם אמור למסור לדיירים ערבות בנוסח חוק מכר דירות. הערבות תהא בשווי הדירה החדשה. כמו כן, היזם ימסור לדיירים ערבות בנקאית אוטומטית להבטחת תשלום דמי השכירות, זאת עד למסירת הדירה החדשה לדייר. מומלץ כי גובה הערבות תיבחן על ידי שמאי מקרקעין מטעם הדיירים.
