מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום המשולם לוועדה המקומית / מרחבית, באחד משני המקרים הבאים: מכירת זכויות בנכס או קבלת היתר בניה. כן, בכל עת רשאי בעל הזכויות בנכס לפנות לוועדה המקומית בבקשה לקבלת דרישת תשלום היטל השבחה נכון לאותו המועד ואף לשלם את דרישת התשלום, זאת ללא הוצאת היתר בניה או מכירת הזכויות.
דרישת תשלום היטל ההשבחה נובעת כתוצאה מכך שבאמצעות פעולה תכנונית של הוועדה המקומית / מרחבית הושבחו המקרקעין. כך למשל, כאשר מאושרת תכנית המגדילה את זכויות הבניה, מוסיפה יחידות דיור למבנה, משנה את יעוד הנכס (לדוג' מיעוד חקלאי למגורים) ועוד. במקרים אלה סביר כי הוועדה המקומית תדרוש תשלום היטל השבחה במסגרת מכירת הזכויות בנכס / הוצאת היתר בניה.
לרוב, שיעור היטל ההשבחה מהווה 50% מההשבחה שנוצרה במקרקעין עקב הפעילות התכנונית שגרמה להשבחת המקרקעין.
קיבלתי דרישת תשלום היטל השבחה – מה עלי לעשות?
במקרים רבים, קיימת אפשרות לבצע הפחתת תשלום היטל השבחה.
לצורך כך, יש לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בתחום.
שמאי המקרקעין יבחן את שומת היטל ההשבחה מטעם הוועדה המקומית, ויבחן האם יש מקום להפחית את דרישת התשלום, ואת דרכי הפעולה הנכונות לצורך כך.
ישנם שלושה מסלולים עיקריים לצורך הפחתת תשלום היטל השבחה:
תיקון שומה
ככל וישנה טעות מהותית בשומת הוועדה המקומית, רשאי הנישום או מי מטעמו לפנות בצורה מסודרת לוועדה המקומית בבקשה לתיקון שומת הועדה.
ככל ותתקבל הטענה תנפיק הוועדה המקומית שומת היטל השבחה מתוקנת עם דרישת תשלום חדשה.
לצורך מקסום התוצאה הרצויה יש צורך בשילוב שמאי מקרקעין מטעם הנישום בהליך. שמאי המקרקעין יבחן האם קיימות טעויות מהותיות בשומת הוועדה המקומית וידע לטעון את הטענות הנכונות בפני הוועדה המקומית ולהצביע על השפעת התיקון הנדרש על גובה התשלום.
שמאי מכריע
כאשר ישנה מחלוקת עם גובה החיוב, הנישום (או מי מטעמו) רשאי לפנות למועצת השמאים לצורך מינוי שמאי מכריע. המסלול הינו מסלול שמאי מובהק וישנו הכרח בחוות דעת שמאית נגדית.
שמאי המקרקעין מטעם הנישום יפנה לצורך מינוי שמאי מכריע ולמעשה ינהל את כל התיק מראשיתו ועד לסופו.
טרם פניה למינוי שמאי מכריע חשוב מאוד לבחון את שומת הוועדה המקומית ולראות האם ישנן טעויות שבוצעו בשומת הועדה, שתיקונן עשוי להגדיל את דרישת התשלום. יודגש כי השמאי המכריע שימונה על ידי משרד המשפטים אינו כפוף לשומות הצדדים. ישנם מצבים בהם השמאי המכריע קובע השבחה גבוהה יותר מזו שנקבעה על ידי הוועדה המקומית. חשוב מאוד שבחינת שומת הוועדה המקומית תיעשה על ידי שמאי מקרקעין מיומן הבקיא ברזי החוק והפסיקה הרלוונטיים לאותו המקרה.
ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה
כאשר ישנה מחלוקת עם גובה החיוב ו/או עצם החיוב, הנישום (או מי מטעמו) רשאי לפנות בבקשה למינוי ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה. לרוב פניה למסלול הזה נעשית כאשר ישנה מחלוקת לעצם החיוב בגין טענות משפטיות שונות.
לרוב הליך זה משולב בשיתוף של עורך דין ושמאי מקרקעין.
משרד ניר עזרה צבר ניסיון רב מאוד בתחום היטל השבחה – הן במסגרת ליווי נישומים ועורכי דין בתיקים שונים ומורכבים להפחתת תשלום היטל השבחה, והן במסגרת תפקידו של ניר עזרה כמנהל מחלקת היטל השבחה של הוועדה המקומית לתו"ב קרית מלאכי (משנת 2015).
שירותי המשרד בנושא היטלי השבחה
משרד השמאים ניר עזרה בקיא מאוד בתחום היטל השבחה, פטורים שונים אותם ניתן לנצל וכן הכרה מקיפה של החוק והפסיקה בתחום.
המשרד ליווה מאות לקוחות בתחום היטל ההשבחה וסייע להשיב ללקוחות המשרד עשרות מליוני שקלים.
הנסיון והמקצועיות שצבר המשרד במשך שנות הפעילות בתחום מאפשר ללקוחות המשרד ליהנות מהפחתות מאוד משמעותיות בתשלומי היטל ההשבחה, ולעיתים אף להביא לזיכוי של מלוא התשלום.
